一个由资本主导的地产金融时代，正在向我们走来，国内的基金行业也要回归本源，由基金管理人到主动管理，深度参与到融投管退的流程，具体怎么去抓住这一时代机会？如何在房地产私募基金行业做出战略变革？中城投资董事、总裁应华在2021年6月9日发表了主题为《变革下的房地产基金投资策略》的精彩演讲。
01 关于房地产金融变革
一、大资管金融变革
资管新规：2018年04月27日，一行（央行）两会（银保监会、证监会）一局（外汇管理局）联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称《资管新规》），延长资管新规过渡期至2021年底，平稳有序推进资管行业规范发展。
政策影响：在“资管新规”的约束下，资管行业打破刚性兑付，将大量没有风险鉴别能力的不合格投资者拒之门外，提高合格投资者的准入标准，对投资者释放被筛选和再教育的信号， 引导行业回归本源。此外，“资管新规”直指去通道、去杠杆、禁止资金池模式、限制非标业 务等统一监管目标，出清市场风险。
私募新规：2021年1月8日，证监会发布了《关于加强私募投资基金监管的若干规定》，进一步重申和强化了私募基金行业执业的底线行为规范。
政策影响：形成主体监管，合规趋严的监管体系，严禁违规自融，强化独立性，回归私募和投资本源。
基础设施公募REITs：2020年4月30日，发改委联合证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。2021年5月17日晚间，证监会、沪深两市交易所宣布，首批9只公募REITs正式获批，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，具有良好的示范效应。
事件影响：公募REITs是资产证券化里程碑，将成为中国资本市场重要的组成部分，有利于盘活各类存量经营性不动产，长期、权益资本形成；降低政府和企业的财务杠杆,盘活存量，投资者培育，投资模式转型丰富权益产品，助力相关产业实现转型升级。
二、房地产供给侧改革
“三道红线”融资新规：2020年8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，研究进 一步落实房地产长效机制，并形成了重点房企资金监测和融资管理规则，房企面临融资的“三道红线”，根据“三道红线”触线情况不同将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。
政策影响：房企融资受“三道红线”和“四档管理”政策监管，从而抑制其有息负债增速，达到降负债去杠杆，增加股权融资的模式。
“两道红线”的房贷新政：2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分为五个档次，并设立区别性“两道红线”管理指标。
政策影响：该政策对各大中小型银行分为5档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，使得房贷受限，高周转承压。
“两集中”的供地制度：2021年2月23日 国家自然资源部召开2021年住宅用地供应分类调控视频会，要求包括上海在内的22个重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行‘两集中’同步公开出让，重点城市一年最多3次供地。
政策影响：22城住宅用地实施三批次集中公告、集中出让，对企业的融资和现金流是巨大的考验。脉冲式资金需求，国企和深耕龙头具优势，中小房企容错率低。
三、房地产金融变革深层逻辑
房地产金融变革的深层逻辑，在于降低地产抵押和土地财政依赖，防范化解房地产金融风险，实现房地产与实体经济均衡发展，中周期稳定地产促进经济转型。
在“降依赖、防风险、稳地产、促转型”的金融变革逻辑下，导向房地产的调控逻辑是房住不炒、因城施策、稳地价稳房价稳预期的主线、房地产长效机制完善成型，具体通过需求侧四限（限购限贷限价限售）政策结合供给侧改革，覆盖部省市区/人房钱地联动，对市场参与主体全面监管，将调控常态化、长效化。
02 房地产融资趋势
一、开发融资趋势
近十年（2011-2020年），房地产开发资金来源中销售回款（包括预收款和按揭贷款）占比已经从35%升至50%，说明企业的融资越来越困难，需将抵押类融资转向内生、股权、标准化融资。
二、不动产融资趋势
不动产融资趋势呈现三个特征：第一是资本介入，从加杠杆到加资本，包括股权资本、并购资本、战略资本，第二是股权的介入，从信用融资到资产投资，包括产业资本、机构资金、地产基金，第三是从私人市场到公开市场，包括CMBS、类REITs、公募REITs。从上海的不动产大宗交易的投资者类别构成看，虽然有2020年疫情影响，外资投入大幅下降，但险资尤其是国企险资仍大举进入一线城市资产。CMBS、CNBN，REITs等都是比较好的退出渠道，有良好的退出渠道，投入自然增多。
三、房地产私募基金趋势
房地产私募基金的四个发展趋势：一是主体监管独立、合规、专业，对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理；二是关注系统能力包括聚焦到房地产产业链，系统化主动管理，将成为房地产私募基金管理人的核心能力。三是回归投资本源，构建募投管退的系统能力，长期限资金、组合投资、主动管理能力是核心。四是头部集中、主动管理。特别需要强调的是主动管理能力，依托丰富的投资运营和金融财务经验，对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理，做到分类管理、有效管理；与优质运营商战略合作，对不动产专业运营管理，提升经营价值。
03 房地产私募基金投资策略
一、三个投资逻辑：
一是发现优选房企/城市/项目及核心资产的价值，二是提升投资+运营赋能、主动管理、经营的价值，三是实现投资退出、资产证券化、价值变现的价值。
二、三个投资策略：
一是，助力变革时期房企降杠杆与穿越周期发展，优选百强房企与区域龙头，创新产品、系统服务、合作共赢。二是，基于产业链和人口流动，聚焦重点城市群、中心城市和都市圈，投资房企深耕的双主流项目。三是，基于新发展格局和不动产周期，关注公募REITs运作规则，与优质运营商战略合作投资核心资产。
三、两大投资机会：
聚焦结构性开发投资机会，重点关注“2+9+6”结构性投资机会。具体来看，重点关注长三角和大湾区2大城市群、9个重点城市群的中心城市以及6大都市圈；关注城市层面的房地产周期。
精选不动产长期结构性机会，根据数字经济产业趋势、消费升级维度、不动产市场周期、供求吸纳关系、大宗交易资产证券化流动性五大维度，聚焦仓储物流和产业园、城市更新、区域型购物中心和写字楼五类核心资产。
总结
最后，房地产投资合作策略，我们将通过股权合作，助力房企降杠杆；通过战略合作，与穿越周期企业共同成长；以联合投资，与优质运营商合作投资核心资产。
