自然资源部办公厅关于印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》的通知
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源主管部门：
为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，认真落实习近平总书记在民营企业座谈会上的重要讲话精神及扩大开放的重要指示批示精神，保障各种所有制经济主体平等取得土地要素，有力促进高质量发展，部根据土地管理法律法规规章及现行有效的规范性文件，梳理政策实施要点，编制形成《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（以下简称《指引》），指导地方自然资源主管部门特别是市、县自然资源主管部门规范执行产业用地政策，同时供其他行业主管部门和用地者参考。
各级自然资源主管部门要深刻认识坚持和完善我国社会主义基本经济制度、坚持“两个毫不动摇”对深化供给侧结构性改革、推动高质量发展的重要意义，在产业用地政策执行中做到对各种所有制经济一视同仁，切实落实权利平等、机会平等、规则平等要求；要深入推动节约集约用地，通过转变土地利用方式和提高土地利用效率释放更大的用地空间，保障新产业新业态发展和民生服务设施建设需求；要面向各类用地主体特别是民营企业、外资企业宣传、解读产业用地政策，在工作中规范执行政策，营造支持高质量发展的良好社会氛围。
本《指引》印发后，《国土资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引〉的通知》（国土资厅发〔2016〕38号）同时废止，国家及有关部门新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的，以新的政策规定为准。
自然资源部办公厅
2019年4月24日
附件：>>>点击查看 产业用地政策实施工作指引（2019年版）
对比2016版解读《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》
作者：柏真，毕业于伦敦大学学院，获硕士学位。2018年7月加入北京清控伟仕咨询有限责任公司，现为公司项目经理。柏真曾参与了西安地铁八号线PPP项目等多个基础设施项目的咨询工作，有着丰富的项目咨询经验。
一
2019年版指引出台背景
近年来，国家出台了一系列涉及产业用地政策的文件，在推动新旧动能转换和经济结构升级、保障民生服务设施建设等方面发挥了积极作用。2016年，原国土资源部归集整理了支持产业发展的用地政策，编制形成《产业用地政策实施工作指引（2016年版）》（简称“2016年版指引”）》，为方便地方全面掌握和准确把握产业用地政策要点，促进地方各级特别是市、县国土资源主管部门更好落实产业用地政策起到了积极作用。
随着产业用地政策的不断出台与更新，自然资源部发布了《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（简称“2019年版指引”），对2016版本进行了系统修订。2019年版指引系统梳理近年来支持产业发展的用地政策，旨在更好地指导地方自然资源主管部门规范执行产业用地政策，为包括民营企业在内的各种所有制经济提供良好服务。同时附录收录了近年来国家出台的产业发展用地政策的部分文件清单，方便市场主体和地方自然资源主管部门系统了解相关政策的详细内容。2019年版指引发布后，2016年版指引同时废止。
二
2019年版与2016年版的不同
相较于2016年版指引，2019年版指引重点对土地用途管制、土地供应、地价管理、集体建设用地管理等方面政策的要点作了说明，对具体执行进行引导。同时，2019年版指引坚持对产业用地中各种所有制经济主体一视同仁、平等对待，保障各种所有制经济平等取得土地要素。具体不同见下表：
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2016年版指引 |
2019年版指引 |
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涉及的内容 |
土地供应、开发利用和土地利用年度计划、土地供应计划编制及登记等。 |
国土空间规划、土地用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等。 |
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基本原则 |
遵守国家有关法律法规，符合国家产业政策，符合土地利用总体规划和城乡规划，符合用地分类国家标准和土地使用标准，坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格、用地主体一视同仁原则。 仅简单提出用地主体一视同仁原则，未细化、配套具体政策予以保障。
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基本原则一致，但将一视同仁原则单独列为一条进行说明，并细化到相关政策中： （1）第四条（平等对待各类用地主体）地方各级自然资源主管部门执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中各种所有制经济一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。 （2）第十四条进一步提出，在办理划拨国有建设用地使用权时，以项目建设内容为依据判断是否符合《划拨用地目录》，不得以建设单位投资来源为民间投资、外商投资或政府和社会资本合作等为由限制申请划拨用地。
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优先安排计划指标 |
对产业发展较快的地区、集聚区及使用未利用地发展产业的，要优先安排用地计划指标。 |
除了2016版指引的内容外，增加了以下优先安排计划指标适用情形： 1. 允许各地在符合经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，对国家级开发区利用外资项目所需建设用地指标予以优先保障，做到应保尽保。 2. 各地要将医疗、养老、教育、文化、体育等领域用地纳入国土空间规划和年度用地计划，农用地转用指标、新增用地指标分配要适当向上述领域倾斜，有序适度扩大用地供给。 3.省级人民政府在用地指标中可对国家级经济技术开发区予以单列，优先安排创新创业企业用地。 4.对规划建设的小企业创业基地、科技孵化器、商贸企业集聚区等，要优先安排用地计划指标。 |
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可按原地类管理的情形 |
1.光伏发电站项目使用未利用地布设光伏方阵的，可按原地类认定和管理。 2.土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模边界外的旅游项目中的自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地，可按原地类认定和管理。
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除了2016版指引的内容外，新增了以下适用情形： 1.风力发电项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，可按原地类认定。 2.对深度贫困地区脱贫攻坚中建设的光伏发电项目，国家能源局、国务院扶贫办确定下达的全国村级光伏扶贫电站建设规模范围内的光伏发电项目，以及符合当地建设要求和认定标准的光伏复合项目，其光伏方阵使用永久基本农田以外的农用地的，在不破坏农业生产条件的前提下，可不改变原用地性质。 3. 仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，自然资源主管部门在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。 4.对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。 5.对利用现有山川水面建设冰雪场地设施，对不占压土地、不改变地表形态的，可按原地类管理。 |
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土地使用方式的确定 |
1.明确了三种方式：长期租赁、先租后让、租让结合，但没有具体定义。 2.以先租后让、租让结合方式供应产业用地的，市、县国土资源主管部门会同城乡规划、建设、房产部门拟定方案时，应提请同级政府同意，邀请投资、产业等主管部门参加供应方案拟定工作，明确租赁土地转为出让土地的条件，报有批准权的人民政府批准后实施。
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1.对长期租赁、先租后让、租让结合分别给出定义： （1）长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用。 （2）先租后让，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。 （3）租让结合，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。 2.增加了弹性年期的土地使用方式，弹性年期是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。 3.明确了以租让结合方式使用土地的，租赁部分单次签约时限不得超过20年，可以续签租赁合同。 4.删除了先租后让、租让结合的履行程序，赋予了地方自然资源主管部门一定权限，明确其可以根据需要商相关产业主管部门，制定本地区具体适用长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期供应方式的指导目录和管理规定。 |
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以作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权 |
只明确了以下1种情形可以作价出资： 政府投资建设不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场和公共租赁住房两类项目用地可以作价出资（入股）方式使用新供建设用地。作价出资（入股）土地应当以市、县人民政府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。 |
1. 除了2016版指引的内容外，增加了3种适用情形： （1）对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。 （2）支持各地以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。 （3）国有企业原使用的生产经营性划拨土地使用权，符合国家有关行业、企业类型和改革需要的，可采用作价出资（入股）方式进行有偿使用。 2.细化了作价出资的履行程序： 各地以作价出资（入股）方式供应土地使用权时，可参照出让程序，由省（市、县）人民政府自然资源主管部门会同城市建设、房产管理部门共同拟定方案，报经同级人民政府批准后，由省（市、县）人民政府自然资源主管部门实施。 |
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企业转型涉及的用地 |
只明确了以下1种企业转型涉及用地的情形： 对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地，有土地使用标准要求的，应按标准安排同类用途用地。 |
除了2016版指引的内容外，增加了1种适用情形： 经营性文化事业单位转制涉及的原划拨土地，转制后符合《划拨用地目录》的，可继续以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，应当依法实行有偿使用。 |
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投资主体和用地者的环节合并实施 |
下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施： |
删除。 投资主体和用地者的环节合并实施的删除，对PPP项目实施存在一定的影响。合并实施自然资源部政策缺位，目前只有财政部、发改委规范性文件的支持： （1）《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》（财金〔2016〕91号）：依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。 （2）国家发改委关于印发《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作到则》的通知（发改投资〔2016〕2231号）：各地要积极创造条件，采用多种方式保障PPP项目建设用地。如果项目建设用地涉及土地招拍挂，鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展。 |
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地役权 |
地役权适用于在已有使用权人的土地、建筑物、构筑物上布设新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施等小型设施的情形。 |
删除。 |
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使用集体建设用地的情形 |
以农村集体经济组织自行使用，或农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。 |
具体化了使用集体建设用地的情形： 1.养老机构可依法依规使用农村集体建设用地发展养老服务设施。 2.支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。 3.探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。 4.农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。 5.探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房，按照规划要求和用地标准，改造建设乡村旅游接待和活动场所。 6.选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地，其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施，依法使用集体建设用地。 |
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土地供应价格的确定 |
1.各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。 2. 旅游相关建设项目中的人造景观用地应根据具体行业市场经营情况，客观评估确定供应底价。 3.农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应以招标拍卖挂牌方式供应，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。 |
除了2016版指引的内容外，增加了以下确定方式： 1. 在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化土地建设的冰雪项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的原则确定。 2.对使用“四荒地”及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。
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三
2019版指引新增内容
2019年版指引特别设置“土地供应基本规定”章节，依据法律法规规章等梳理了对国有建设用地使用权划拨、出让、改变土地用途等的管理要求，便于市场主体准确把握产业用地政策。同时，2019年版指引围绕产业用地中涉及的国有土地使用权作价出资（入股）、土地复合利用、地下空间开发及土地价格评估等方面的内容，对产业用地政策的适用情形、依据作了系统归纳。
(一) 划拨方式取得国有建设用地使用权
1
划拨用地的适用范围
符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定的建设用地项目，方可以划拨方式提供国有建设用地使用权。《划拨用地目录》共罗列了4大类和19小类，具体如下图所示：
划拨用地目录示意图
划拨国有建设用地使用权人应当按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。
2
划拨依据
2019版指引明确，市、县自然资源主管部门划拨国有建设用地使用权时，在符合国土空间规划的前提下，可以建设项目审批、核准、备案文件记载的项目建设内容为依据判断是否符合《划拨用地目录》，不得以建设单位投资来源为民间投资、外商投资或政府和社会资本合作等为由限制申请划拨用地。据此，2019版指引明确了划拨用地的判断依据是建设内容，而非申请主体；同时体现了平等对待各类用地主体的原则。
3
划拨证明文件的提供
2019版指引提出，对于《划拨用地目录》明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目，自然资源主管部门方可要求建设单位提供拟使用土地者的非营利性质证明文件，包括但不限于民办非企业单位登记证书、社会服务机构登记证书和国务院文件、行业主管部门文件等规定的审查意见、初审意见等，但不得对《划拨用地目录》未明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目提出同等要求。
同时，根据《关于优化社会办医疗机构跨部门审批工作的通知》（发改社会〔2018〕1147号）的规定，社会力量申请划拨国有建设用地用于建设非营利性医疗机构的，因尚不能完成医疗机构执业登记、社会服务机构登记，自然资源、卫生健康、民政、中医药主管部门要协调落实划拨用地相关政策。民政部门对除经营场所外的相关资质作初步审查后，可向自然资源主管部门提供有条件的初审意见。自然资源主管部门可将民政部门的意见作为参考依据，按法定程序受理划拨用地申请。
4
公示
依据《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》（国土资发〔2008〕16号）的规定，市、县自然资源主管部门在受理划拨用地申请、发放划拨用地决定书后要及时向社会公示建设项目划拨用地相关信息。
5
转让、出租及抵押
根据2019版本指引及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，未经有批准权的市、县人民政府自然资源主管部门批准，划拨国有建设用地使用权不得擅自转让、出租及抵押。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（2）领有国有土地使用证；
（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出
让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金[1]
[1] 《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
6
有偿使用
2019版本指引提出，划拨国有建设用地使用权人申请办理有偿使用手续的，自然资源主管部门应当依法依规予以办理。2019版指引未明确划拨土地有偿使用的具体情形，结合《土地管理法实施条例》第二十九条的规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股”。划拨土地的有偿使用的方式也应当指这三种情形。
关于划拨土地进行出让，根据《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号）第二条，2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。同时，《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）明确，原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。据此，如拟对划拨用地有偿使用，且存在以下情形，则应通过招拍挂方式进行：（1）改变原土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。（2）原《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。（3）供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的。除上述情形外，可以采用协议出让的方式。
关于划拨土地进行租赁，《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）明确，对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。
关于划拨土地使用权作价出资，应遵守有关土地使用权作价出资的规定（详见下文）。
(二) 协议出让的适用情形
根据《协议出让国有土地使用权规定》及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号），以协议出让方式供地仅限于以下情况：
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
（2）原承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
2019版指引新增了以下适用情形：
非营利性的冰雪运动项目专业比赛和专业训练场（馆）及配套设施，不符合划拨用地目录的，可以协议方式供地。
(三)改变出让土地用途
依据《土地管理法》、《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》（国土资厅函〔2010〕104号）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策的规定，建设单位应当按照国有建设用地使用权出让等有偿使用合同的约定或者国有建设用地划拨批准文件的规定使用土地。确需改变土地用途的，经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。经批准改变土地用途的，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，相应补缴国有建设用地使用权价款，按规定办理不动产登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。
(四) 国有土地使用权作价出资（入股）
根据前文所述，2019版指引增加了国有土地使用权作价出资的具体适用情形及程序。但2019版指引并未明确，通过作价出资（入股）取得的土地在转让时是否需要补缴土地出让金。
《土地管理法实施条例》第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让； （二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股”。由此可见，国有土地使用权作价出资（入股）与出让、租赁一样都是国有土地有偿使用的方式。2016年国土资源部、发改委、财政部、住建部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）明确规定，“作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度，依据不动产登记确认权属，可以转让、出租、抵押。国有企事业单位改制以作价出资或者入股、授权经营方式处置的国有建设用地，依据法律法规改变用途、容积率等规划条件的，应按相关规定调整补交出让金。”。同权同价意味着，国有土地使用权作价出资（入股）与出让权能相同。出让国有土地使用权转让不用补缴出让金，那么作价出资或者入股国有土地使用权转让也不用补缴土地出让金。只有在改变用途、容积率等规划条件的，才按相关规定调整补交出让金。
按照《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）第二条规定，对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。”；第三条规定，“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。由此可见，以国有土地使用权作价出资（入股）的，国有土地使用权已经被作价，作为被投资企业，相应的土地使用权也转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金。国有土地使用权作价出资（入股）的，应当视同已经缴纳了土地出让金。
综上，一方面目前法律法规没有明确规定，国有土地作价出资（入股）没有明文规定要求被投资企业补缴土地出让金；另一方面，国有土地作价出资（入股）作为国有土地有偿使用的一种方式，实行与土地出让同权同价的管理制度，可以转让、出租、抵押。国有土地使用权作价的过程视为国家对企业出资的国家资本金或股本金，应当视同已经缴纳了土地出让金。因此，我们认为，通过作价出资（入股）取得的土地在转让时不需要补缴土地出让金。
(五) 土地复合利用
根据2019版指引及《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），国家鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房、国家大学科技园、科技企业孵化器，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。标准厂房用地按工业用途管理，国家大学科技园、科技企业孵化器实行只租不售、租金管制、租户审核、转让限制的，其用地可按科教用途管理。新产业工业项目用地，生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。科教用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施，兼容设施建筑面积比例不得超过项目总建筑面积的15%，兼容用途的土地、房产不得分割转让。出让兼容用途的土地，按主用途确定供应方式，在现有建设用地上增加兼容的，可以协议方式办理用地手续。
(六) 地下空间开发
根据2019年指引及《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）的规定，通过分层规划，利用地下空间建设公共停车场的，地块用地规划性质为相应地块性质兼容社会停车场用地。对新建建筑充分利用地下空间，超过停车配建标准建设地下停车场，并作为公共停车场向社会开放的超配部分，符合规划的，可不计收土地价款。
(七) 土地价格评估
依据2019版指引及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的规定，政府在供应产业用地前应依据土地估价结果和产业政策综合确定底价。产业用地价格评估应遵循出让地价评估技术规范，至少选择两种方法，且须包括收益还原法、市场比较法、剩余法中的一种方法，以及成本逼近法、公示地价系数修正法中的一种方法。
对于存在可比交易实例的，宜首选市场比较法评估。对于缺乏市场交易的，可从同类产业的客观运营收益中剥离出土地收益，通过收益还原法评估地价。对于尚无明确收益资料的新兴产业用地，可通过相同或类似产业的投资分析资料等分析预测其正常收益，合理分配评估方法权重确定评估结果。对于国家予以政策扶持的产业类型，应遵循区分市场定价与政策优惠的原则，评估该类用地的正常市场价格后，综合考虑产业政策予以修正，确定基于相关政策约束下的参考价格。
土地价格评估方法示意图
新形势下房地产股权（含基金）投资的投前尽调、交易设计、投资备案、合规风控要点、投后管理、风险预警机制建立、清算退出实务和案例专题培训
（时间：8月24日-8月25日 地点：北京）
第一讲 金融机构开展房地产真实股权投资的交易对手选择、投前尽职调查、交易方案设计及案例解析
主讲嘉宾：熊老师
在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富的理论知识和实战经验，带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业。与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。服务客户：中信信托、上海信托、五矿信托、中粮信托、百瑞信托、中信金石、信达资产、东方资产、中信证券、天风证券、国金证券等金融机构，万科、绿地、保利地产、绿城、融创、龙湖等地产公司
第二讲 金融机构开展房地产真实股权投资的投后管理、清算退出实务
主讲嘉宾：熊老师
房地产投资与管理业务经验-资源交流会
主持人：陈希 先生
中化汇力投资管理公司总经理
拥有二十多年房地产和金融经验，曾先后任职于中国远洋大连房地产公司总经理助理，中信证券投行部房地产金融总监、世邦魏理仕投资部中国区执行董事、国开金融旗下国开城镇商业发展基金董事总经理及首席投资官。目前陈希先生任职中化汇力投资管理公司总经理。与此同时，陈希先生也担任欧美同学会青年委员会副会长、牛津大学中国学者奖学金基金会理事成员、世界银行发起的IPMS标准制定委员会全球18名专家组成员之一，并担任英国皇家测量师学会（RICS）亚洲区发言人；中国区投资、评估、资管、商业地产考官。
第三讲 合规风控视角下房地产股权和债权项目实操要点、风险预警机制建立及违约处置应对
主讲嘉宾：T老师
某信托公司风控主要负责人
·牵头房地产项目风险管理工作，直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），涉及结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金等，累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。
第四讲 房地产基金在挑战中调整发展——新形势下房地产私募基金投资备案、交易设计及风控管理实务运作要点
主讲嘉宾：蔡老师
国内某TOP10房地产股权投资基金首席执行官
·历任海南省政府经济预测处研究员、海南清澜实业股份有限公司总经理、北京银信投资公司副总经理、中关村股权投资协会副会长，擅长宏观经济形势与房地产行业发展趋势研究，投资管理、法律事务管理方面经验丰富。
·所在公司是北京市第一家规范注册、首家通过国家发改委备案的私募房地产管理机构，目前公司管理着四十多个人民币及美元专项基金，投资管理规模超250亿元人民币及15亿美元。基金擅长房地产项目的价值判断、价值挖掘和风险管控。
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